Kontrakt om reservasjon ved kjøp av bolig i Spania

De aller fleste som kjøper bolig i Spania, signerer først en kontrakt om kjøp av den aktuelle eiendom. Senere signerer man skjøte for overtakelse av eiendommen hos den spanske notaren og betaler restkjøpesummen, men det faller utenfor denne fremstillingen. Poenget er at man før overtakelse signerer et dokument som stadfester parter, objekt, pris og eventuelle andre forhold.

Det eksisterer i denne sammenheng særlig to typer kontrakter; den ene kalles “reservasjonskontrakten” og brukes til å reservere/tinge seg eiendommen foran andre mulige interessenter. Den andre betegnes ofte som “arras”-kontrakten eller “privat kjøpekontrakt”, og er det definitive dokument der selger og kjøper blir enige om å overdra eiendommen på et nærmere angitt tidspunkt.

Det eksisterer mange myter om hva disse kontraktene skal og bør inneholde. Jeg tenkte jeg skulle forsøke å ta livet av noen av dem.

Myte nr 1. Reservasjonskontrakt mot at eiendommen “tas av markedet”

Uttrykket “tas av markedet” er som oftest ikke dekkende. I de fleste tilfeller har en spansk megler ikke ekslusivitet på et salg, slik man har i Norge. Det er grunnen til at man ofte finner en eiendom til salgs hos flere meglere. Når det er slik, er det umulig for en megler å vite hvor mange andre meglere eiendommen ligger ute hos.

Poenget er likevel hvorvidt selger er bundet av den reservasjonskontrakten du signerer, altså hvorvidt han plikter å selge deg eiendommen for den prisen som der er satt. Ofte er det nemlig ikke selger som signerer den kontrakten, men megler. Og hvis megler ikke har fullmakt til å binde selger, er en slik reservasjon ikke så mye verdt.

Du bør lese nøye gjennom hva kontrakten sier. Den må definere eiendom, parter og pris. Den bør si noe om hvorvidt megler har fullmakt til å binde selger. Og den må si noe om på hvilke vilkår du får dine penger tilbake dersom handelen ikke blir noe av. Mitt råd er at den også sier noe om hvor pengene står så lenge de er i megler varetekt.

Myte nr 2: “Kontrakten må være på spansk”

Dette er tull. Utgangspunktet er dette: En gyldig, signert kontrakt binder begge parter uansett hvilket språk den er skrevet på.

I praksis kan det være flere grunner til at kontrakten er på spansk. F eks at selger er spansk. Eller at meglers advokat ikke snakker engelsk eller norsk. Dessuten er det praktisk med tanke på en mulig rettergang dersom det oppstår tvist mellom kjøper og selger: Retten vil ønske å forholde seg til spansk tekst. Det kan ordnes ved en autorisert oversettelse. Men dette er relevant først når tvisten er et faktum.

Argumentet om rettergang er likevel et stykke til side for mål. Poenget må jo være at man legger såpass mye arbeid i kontrakten at man minimerer risikoen for en rettergang. Og den beste måten å gjøre dette på, er at du skjønner hva som står der før du signerer.

Derfor bør man alltid vurdere om kontrakten står på et hensiktsmessig språk. Dersom verken selger eller kjøper behersker spansk, er det sjelden noe poeng i at kontrakten står på spansk. Dersom selger og kjøper har et felles språk de behersker godt, f eks engelsk, kan det være langt mer hensiktsmessig at kontrakten da står på engelsk.

Overraskende mange skandinaver signerer spanske kjøpekontrakter uten å forstå innholdet i kontrakten de har signert. Ofte har signering funnet sted i hurten og sturten, uten at det var tid til å få tak i oversetter eller på tilstrekkelig vis forklare avtalens innhold. Dette er i mine øyne det samme som å legge hodet sitt på huggestabben.

Tospråklige kontrakter

Et alternativ man ser en del av, er de tospråklige kontrakter, oftest på spansk og f eks engelsk. Tanken her er som regel god, men resultatet ofte ikke særlig godt.

De fleste slike kontrakter har en klausul som sier at ved uoverensstemmelse mellom den spanske og engelske ordlyden, har den spanske forrang. Og da er man like langt. Små detaljer kan gi store utslag, og fordi du ikke behersker det språket som til syvende og sist er avgjørende, kan du ikke vite om du har skjønt kontraktens innhold riktig. Her har jeg ofte sett mye slendrian, f eks fordi man ikke har visst hvordan spanske juridiske uttrykk riktigst kan oversettes til engelsk.

Myte nr 3: “10 % er loven”

Jeg har nevnt denne tidligere. At 10 % forskuddsbetaling er foreskrevet imperativt i loven, er et utsagn man av og til hører, og som er helt feil. Man står fritt til å avtale hva man vil om dette. Det er imidlertid vanlig at 10 % av kjøpesum erlegges ved signering av kjøpekontrakt. Og da avtales det normalt også at kjøper taper det erlagte beløpet om han urettmessig trekker seg fra avtalen, og at selger blir ansvarlig for det dobbelte av mottatt beløp dersom det er han som urettmessig trekker seg. Akkurat denne ordningen er nærmere beskrevet i den spanske Codigo Civil (art. 1.454).

I mange tilfeller er det etter min mening tilstrekkelig å sette f eks 5 %. I mange tilfeller kan det synes urimelig at en selger skal ha en kompensasjon på 10 % fordi du urettmessig trekker deg fra kjøpet. Det kan måtte ses i sammenheng med andre faktorer knyttet til kjøpet, som f eks lav kjøpspris, lang tidshorisont til gjennomføring av kjøp m.m. Likevel synes det for meg ofte som om 10 % ikke uten videre kan forsvares. At man skal erstattes sitt tap på en adekvat måte, er greit nok. Man skal imidlertid ikke profitere på den annens kontraktsbrudd heller. I en tid hvor kjøper i stor grad setter betingelsene, kan et krav på 5 % i mange tilfeller virke rimelig.


 

En ryddigere bransje
Eier av Sol Albir og selger Ragnhild Stenbo sier at eiendomsbransjen er mye ryddigere nå enn tidligere.

Ragnhild Stenbo  er megler og daglig leder ved Sol Albir.
– Først lager vi en reservasjonskontrakt. Vi opplyser selger om at noen vil kjøpe boligen for at den ikke blir solgt til noen andre mens papirene blir ordnet. Når man signerer en reservasjonskontrakt er prisen på boligen satt, sier Stenbo som forklarer at det finnes mange forskjellige kontrakter og understreker at hver kontrakt må leses godt igjennom på forhånd.
Deretter skal en ny kontrakt signeres (contrato de arras) som er en kjøpekontrakt mellom kjøper og selger. Her er det vanlig at kjøper forskuddsbetaler ti prosent av kjøpesummen.
I siste ledd går man til notarius for at skjøtet på eiendommen blir overført riktig.
– En megler bør alltid ta seg god tid til å forklare kundene prosessen ved et boligkjøp og innholdet i kontraktene. Vi skriver våre kontrakter på spansk, men har egen tolk tilknyttet firmaet som kan oversette både muntlig og skriftlig. Kjøperne kan også leie inn egen advokat til å se over kontraktene. Det viktigste er at kjøper forstår kontrakten godt for at det ikke oppstår noen misforståelser i etterkant, sier Stenbo.
Hun tror at markedet har forandret seg i løpet av de siste årene og at bransjen har færre useriøse aktører.
– Det er ordnede forhold rundt et boligkjøp i Spania i dag og det er viktig både for kjøper, selger og megler at prosessen går riktig for seg, avslutter Stenbo.